^{_{不動產投資信託(Reits)，Reits是不動產證券化商品，類似共同基金的概念，可以簡單想成將辦公大樓、大商場、停車場、飯店等房產，切割成股份。投資人可以小資金投資不動產，Reits透過將這些商用地出租給商家，賺取租金、物業管理費用。}}

🧤If u Shop, you have shopped Simon
Simon Property Group（SPG），全美最大的零售地產投資信託，也是全美最大的購物商城、Outlet等商業地產經營商，差不多是中國萬達集團的地位，在美國當地有一句話”If u Shop, you have shopped Simon.” 截至2020Q1，總資產約341億，建築與土地佔有243億，1990年代以資金優勢的戰略方向，通過大型併購拓展，21世紀後將重點放在品牌(影響零售招商)與規模經濟的建立，也順著零售業的逐步繁榮，提升淨資產收益率與投資市場的認可。

🧤獨特高股息派發
美國法令規定REITs必須將該年度至少90%的收益以股利形式分配給股東（這樣一來企業可不支付所得稅），Reits的高殖利率受投資者青睞與吹捧，也抵銷近年債券殖利率的低迷，SPG的 Dividend Yield有驚人的14.7%，年度股息支付約8.4鎂，股票配息率有140%，股息已連續成長10年，但也不排除會有降低股息的情況發生。財測預估2020年銷售額會減少-0.20%，次年預測增長4.50%，另外Reits也被視為較為安全穩的資金港，近20年來，Reits指數表現年年跑贏S&P500，但今年受衛生事件影響美國經濟，零售業店面的需求隨之大減，也引發投資者從房產信託基金撤資，查看 TSE Nareit All REITs指數年減16.67%，相比S&P500已回到三月初大跌前水平，目前SPG股價約53鎂，P/E 8.5，年初股價尚有153鎂，疫情影響最低股價曾達42鎂。

🧤易受牽動的單一業務
以業務範圍來看，SPG相對於其他Reits(像是O)收入較為單一，受影響的商城業績連帶牽連，但SPG過往信用評級皆為Reits中最佳的 (平均A/A2)，相對來說是較為穩健且安全的地標，另外與零售商的租約都為10年以上長約的大品牌商(至2023~2010)，短期內租客續約困難的可能性可以不用過於擔憂。但SPG同時也有另一威脅的因素，就是線上購物對線下零售的衝擊也須納入考慮，2021年預計透過網路零售消費比例會達14%，也有很大可能受此衛生事件加速提升此比例。

🧤金融與房產的連動關係
其他可能因素，房產的復興和衰跌，與金融產業息息相關，美聯署維持低利率的環境，以及美企債務，也可能迫使銀行收緊信貸，影響開發商的銷售回款速度，進而限制房產板塊現金流。