近幾年，各界紛紛討論獨角獸公司(泛指成立不到10年，估值10億美元以上)，除了大家知悉的Uber, Airbnb, Lyft, DiDi等外，也不得不提及，這兩年吵得沸沸揚揚的共享辦公室—wework。

— 作者：Robinson Lo。

wework去年初估值達470億美金，曾有望風光上市，但隨著投資人與市場的質疑，包括CEO(Adam Neuman)風波、面臨人事大舉裁員、到最後延宕上市，也讓軟銀(最大VC)孫正義承認是一筆做的最差投資，究竟最大的問題是什麼？

wework背後的商業邏輯很簡單，將大樓整棟租賃，裝修，分別租出，說明白即是二房東的概念，又有點像REIT，以下各舉二點利弊，加以分析wowork的商業模式。

 🧤T1. 成功行銷與包裝
除了嗅出市場趨勢，跟上近年來共享經濟潮流外，另ㄧ點則是善於品牌行銷，wework不以地產公司自居，而是將自己包裝成ㄧ家結合大數據、空間優化分析的高科技公司，另外更披上空間即服務(Space as a Service)之外衣，跟上近年來軟件及服務(Saas)的概念，成功塑造成一間賣”服務”的企業，而非單純賣空間的二房東，層層堆疊吹出這麼高的估值。

 🧤T2. 品牌的加值效應
wework本身走高端品牌，以地產的角度來看可以將周圍商辦區的地價(租金)提升，地產(建)商能透過wework一站式的租樓，省下需個別招商的成本，直接自建生態價值，相對地也間接給了wework很好的議價空間，談上更好的租金，增加抗風險能力，畢竟此商業模式最根本也是最重要的即是租金收益。

 🧤B1. 重資產體質，舉債大幅增加
此商業模式必須先向建商買(租)樓後分租，與其他共享經濟平台相比，像是Airbnb、Uber(現有標的出租與利用)，起初就需承擔非常重的包袱，加上太快速地擴張（目前123個城市，848個營據)更是雪上加霜，在牛市雖可還能隱藏此缺陷，但若是成效不如預期，很快即被市場質疑。

 🧤B2. 營運本質上無法暴利
透過租樓將地產的風顯轉為價值，要在短時間換成上大把鈔票本身不可能，另外進階分析TA，會入駐共享辦公室不外乎三種，本身即是大企業(Uber、GE、slack等)、自由工作者(小群體)、初創企業體(新創)，可想而知要能符合雙方合適，或是更精確地說，能負擔起此高昂承租費用的創業體，只有第一種適合（有錢的大企業+人力空間需彈性擴張）

wework目前面臨的是商機或是危機，泡沫破後，是獨角獸亦或者只是隻毒腳獸，未來兩年可以知曉。